Ghid esențial pentru achiziția apartamentului: ce să verifici înainte de a semna contractul pentru a te proteja de probleme
Cumpărarea unui apartament nou reprezintă o investiție financiară majoră, dar și un risc, în special atunci când cumpărătorul nu are suficiente informații pentru a evita neplăcerile sau escrocheriile. Pentru a preveni transformarea bucuriei în coșmar, este esențial să se efectueze o verificare amănunțită a documentației tehnice înainte de semnarea actelor de vânzare-cumpărare.
Un caz concret din Constanța ilustrează problemele cu care se pot confrunta cei care doresc să-și cumpere un apartament. Un italian a achiziționat, acum mai bine de zece ani, un apartament de la un cetățean român, acesta cumpărându-l anterior de la o firmă de investiții imobiliare. Ultimul cumpărător s-a trezit cu grave probleme, acuzând investitorul de utilizarea unor materiale de calitate slabă, care au dus la infiltrarea apei în imobil. Proprietarul susține că imobilul prezintă vicii grave de construcție, iar vânzătorul a ascuns aceste probleme la momentul vânzării. Cazul a fost dus în instanță și este în curs de soluționare.
Ce trebuie verificat prima dată
Specialiștii în construcții și juriștii recomandă ca, la prima evaluare a unui apartament nou, să fie solicitate autorizația de construire și cartea tehnică a imobilului. Aceste documente trebuie comparate cu realitatea de pe teren, verificându-se corespondența elementelor structurale vizibile, cum ar fi grinzile, pereții și stâlpii. Dintre toate documentele, cartea tehnică este cea mai importantă, fiind obligatorie în construcții din 2007. Aceasta trebuie întocmită de dezvoltator cu ajutorul personalului atestat și atestă legalitatea și corectitudinea construcției, respectarea normativelor în domeniu.
Cartea tehnică trebuie să conțină dovezi privind existența unui proiect de structură verificat și procese-verbale pentru lucrările ascunse, confirmând că lucrările efective corespund cu proiectul aprobat. De asemenea, este necesar să includă procesul-verbal de recepție finală, care să demonstreze că nu au existat observații de remediere sau că toate problemele constatate au fost rezolvate.
Riscurile financiare majore și importanța legalității
Dacă documentația este incompletă, cumpărătorul se poate confrunta cu probleme birocratice și tehnice, dar și cu o incertitudine privind siguranța clădirii. În cazul în care lipsesc documente esențiale din cartea tehnică, orice intenție viitoare a proprietarului de a modifica apartamentul, chiar și la nivelul elementelor nestructurale, devine un demers costisitor. Expertizele complexe necesare pentru a determina caracteristicile structurii pot fi extrem de costisitoare, iar obținerea acordului vecinilor devine o provocare majoră.
Dacă se descoperă degradări, chiar și minore, nimeni nu poate oferi un verdict clar fără o expertiză tehnică. Costurile pentru o expertiză realizată după achiziție pot ajunge de cinci ori mai mult decât prețul apartamentului, iar în cazul blocurilor mari, acestea pot atinge valoarea unei întregi unități locative. Costurile de reparație pentru consolidări pot varia între 40% și 70% din valoarea totală a imobilului.
