Riscurile cumpărării apartamentelor în clădiri vulnerabile
Bucureștiul este mult mai puțin pregătit pentru un cutremur comparativ cu anul 1977, când un seism devastator a distrus peste 150.000 de apartamente. La nivel oficial, există aproximativ 800 de clădiri catalogate ca fiind vulnerabile în fața unui cutremur, însă experții estimează că numărul real ar putea fi de zeci de mii. În acest context, apartamentele situate în aceste clădiri sunt vândute la prețuri ce depășesc 2.000 de euro pe metrul pătrat, fără ca cumpărătorii să fie conștienți de riscurile asociate.
Un exemplu relevant este un apartament de 102 metri pătrați, situat într-un bloc construit în 1935, care este listat pentru închiriere la 1.300 de euro pe lună. În anunțul imobiliar nu se menționează faptul că blocul a fost expertizat în anii ’90 și încadrat la clasa Urgență 2. De asemenea, un apartament cu 2 camere din zona Cișmigiu, construit în 1965, este scos la vânzare cu 105.000 de euro, adică 2.300 de euro/metrul pătrat, fără a sublinia că blocul este, de asemenea, încadrat la Urgență 2.
Un alt exemplu este un apartament de 2 camere în zona Iancului, listat la 120.000 de euro (2.200 de euro/metrul pătrat), în care agenția imobiliară afirmă că blocul este încadrat la Urgență 3 și poate fi creditat. Aceste exemple ilustrează cum, în ciuda riscurilor evidente, apartamentele din clădiri vulnerabile continuă să fie promovate ca oportunități atractive de investiție.
Concluzie
Este esențial ca potențialii cumpărători să fie informați corect despre starea clădirilor în care doresc să investească, pentru a evita să se expună la riscuri semnificative în cazul unui cutremur.
Bucureștiul cu bulină roșie: Risc seismic și apartamentele scumpe
În București, riscurile seismice sunt o problemă majoră, mai ales în contextul apartamentelor cumpărate la prețuri ce depășesc 2.000 de euro pe metrul pătrat. Peste 1.500 de clădiri din oraș au fost încadrate la nivelul de „Urgență”, fără a fi reexpertizate pentru a determina clasa de risc seismic.
Clădirile încadrate la „Urgență” nu corespund automat unei clase de risc seismic. De exemplu, o clădire U1 nu se traduce neapărat prin Risc Seismic 1, iar U2 nu înseamnă Risc Seismic 2. Este necesară o nouă expertiză pentru a evalua corect riscurile acestor clădiri.
În urma expertizărilor realizate după 1991, s-a stabilit că în București sunt aproximativ 2.000 de clădiri care necesită intervenții de consolidare într-un interval cuprins între 2 și 10 ani. Din păcate, majoritatea acestor clădiri au rămas încadrate la „U”, fără a fi actualizate la o clasă de risc seismic.
Matei Sumbasacu, inginer constructor și fondator al organizației Re:Rise, a subliniat că „pe hârtie ele nu există, de fapt. Ne prefacem că nu știm nimic despre acele clădiri”, evidențiind astfel lipsa de transparență în ceea ce privește starea reală a imobilelor din București.
Astfel, cumpărătorii de apartamente în zone cu risc seismic ar trebui să fie conștienți de potențialele pericole și să verifice statutul clădirilor înainte de a face o achiziție, având în vedere că lipsa de informații clare poate pune în pericol siguranța locatarilor.
Bucureștiul cu bulină roșie: Riscurile apartamentelor scumpe
În contextul pieței imobiliare bucureștene, este esențial să ne informăm cu privire la riscurile asociate clădirilor pe care le cumpărăm, mai ales atunci când prețul depășește 2.000 de euro pe metrul pătrat. Matei Sumbasacu a subliniat că multe clădiri din București, încadrate anterior în clasele de Risc Seismic 1 și 2, sunt extrem de vulnerabile la cutremure.
Conform expertizelor anterioare, clădirile încadrate în clasa de Urgență au fost evaluate ca având o capacitate de rezistență de maxim 35% din cutremurul de calcul din anii ’90. Aceasta înseamnă că, în prezent, aceste clădiri ar putea rezista la aproximativ 20% din cutremurul teoretic estimat pentru 2025. De asemenea, degradarea acestor imobile în ultimele decenii le face și mai vulnerabile, fără a fi consolidate corespunzător.
Inginerul Andrei Teodorescu a menționat că, în conformitate cu normele actuale, o clădire care în anii ’90 era încadrată la U1 ar putea acum fi clasificată în Risc Seismic 1. Chiar dacă agenții imobiliari declară că aceste imobile nu sunt încadrate în clase de risc seismic, acest lucru nu înseamnă că nu prezintă un risc real în prezent.
Este important de reținut că băncile sunt reticente în a oferi credite pentru clădirile încadrate la Urgență. De exemplu, un agent imobiliar a menționat că doar trei bănci acceptă creditarea proprietăților din clasa Urgență 2, impunând condiții suplimentare, precum un avans de până la 50% și asigurarea riscurilor de cutremur.
Astfel, înainte de a achiziționa un apartament în București, este crucial să verificăm clasa de risc seismic a clădirii, având în vedere prețurile ridicate și riscurile asociate cu cutremurele.
Pericolul clădirilor cu risc seismic în București
În București, achiziționarea unor apartamente cu prețuri de peste 2.000 de euro pe metrul pătrat poate ascunde riscuri considerabile. Conform brokerului Cătălina Roibu, băncile nu oferă credite pentru imobilele încadrate la Risc Seismic I și II. Aceasta subliniază că multe clădiri aflate în urgență sunt clasificate în aceste categorii, ceea ce le face neeligibile pentru finanțare bancară.
Un alt aspect important este că reabilitarea acestor clădiri nu a fost efectuată, iar timpul alocat pentru aceste lucrări a fost depășit. Matei Sumbasacu, fondatorul organizației Re:Rise, menționează că, după cutremurul din 1977, au fost identificate aproximativ 2.000 de clădiri din București care necesitau intervenții urgente. Din păcate, problema a fost ignorată timp de decenii, fiind „băgată sub preș” de regimul lui Nicolae Ceaușescu.
În anii ’90, statul român a început să reanalizeze situația clădirilor cu risc seismic, însă procesul de expertizare a fost lent. De-abia în 1996-1997 a fost introdusă noțiunea de clasă de risc seismic, iar clădirile au fost evaluate în funcție de nivelul lor de siguranță. Autoritățile au avut la dispoziție puțin timp pentru a stabili care imobile se încadrează în clasa I de risc seismic, care este asociată cu un risc ridicat de prăbușire în cazul unui cutremur.
Actualizarea legislației a continuat și în anii 2008-2009, când au fost introduse criterii cantitative pentru evaluarea clădirilor, iar aceste acte au fost revizuite și în 2019, conform Ministerului Dezvoltării.
