Ce îmbunătățiri pot aduce proprietarii în casa lor fără a solicita aprobată?
Executarea lucrărilor într-o locuință fără autorizație poate atrage sancțiuni severe, de la amenzi substanțiale până la obligația de demolare sau readucere a construcției la starea inițială. Regulile devin cu atât mai importante în cazul blocurilor, unde intervențiile neautorizate pot afecta proprietatea comună și structura de rezistență, punând în pericol siguranța locatarilor. Obținerea autorizațiilor și respectarea prevederilor legale sunt esențiale pentru prevenirea riscurilor și evitarea sancțiunilor înainte de orice intervenție.
Lucrări de construcții interzise fără autorizație
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții stabilește clar că orice intervenție care implică realizarea, modificarea sau desființarea unei construcții trebuie autorizată în prealabil. Actul normativ prevede că lucrările precum construirea, reconstruirea, consolidarea, extinderea, reabilitarea sau schimbarea destinației unei construcții nu pot fi realizate decât în baza unei autorizații de construire obținute legal. Aceasta se eliberează numai după întocmirea documentației tehnice complete și după obținerea tuturor avizelor prevăzute de legislație. În același mod, desființarea totală sau parțială a unei construcții este permisă exclusiv în baza unei autorizații de desființare.
Intervenții neautorizate în locuință
În lipsa autorizației, sunt interzise, printre altele:
- lucrările de construire, reconstruire, consolidare, extindere, reabilitare sau schimbare de destinație a construcțiilor și instalațiilor aferente;
- intervențiile care afectează structura de rezistență, precum demolarea pereților portanți sau reconfigurările majore în apartamente;
- închiderea balcoanelor, montarea aparatelor de aer condiționat pe fațadă ori instalarea antenelor și a sistemelor similare atunci când aceste intervenții modifică aspectul arhitectural sau afectează proprietatea comună.
Pentru închiderea balcoanelor ori logiilor existente este necesară o autorizație de construire emisă pe baza unei documentații simplificate. Aceasta trebuie să includă memoriu de arhitectură, releveu, plan de fațadă, propunerea tehnică de închidere și avizul proiectantului inițial sau, după caz, o expertiză tehnică pentru spațiul respectiv. În anumite situații, lucrările de închidere a balcoanelor situate la parter pot fi realizate cu acordul asociației de proprietari, dacă modificările sunt justificate de motive de securitate, reducerea noxelor, zgomotului sau protejarea sănătății locatarilor.
Lucrări care pot fi făcute fără autorizație
Nu toate intervențiile necesită autorizație. Legea permite efectuarea unor lucrări de întreținere și reparații care nu modifică structura de rezistență și nici aspectul arhitectural al clădirii. Acestea sunt considerate intervenții minore și pot fi executate fără formalități administrative, cu condiția respectării stricte a limitelor stabilite de lege. Se pot realiza fără autorizație, printre altele, lucrări precum:
- reparațiile la împrejmuiri, acoperișuri sau terase atunci când forma și materialele rămân neschimbate;
- înlocuirea tâmplăriei interioare sau exterioare cu păstrarea dimensiunilor golurilor;
- reparațiile la sobe și coșuri de fum ori lucrările de finisaje interioare și exterioare care nu modifică fațada sau cromatica imobilului;
- lucrările la instalațiile interioare și la branșamente;
- montarea sistemelor locale de încălzire și a aparatelor de climatizare;
- intervențiile de reabilitare care nu schimbă forma sau soluția constructivă a elementelor clădirii;
- compartimentările interioare nestructurale, realizate din materiale ușoare și demontabile, dacă nu alterează concepția spațială a locuinței.
Legea permite inclusiv schimbarea destinației unui spațiu, dar numai dacă aceasta nu presupune lucrări de construire ori desființare pentru care ar fi necesară autorizație și dacă modificarea respectă documentațiile de urbanism aprobate. Tot fără autorizație pot fi executate lucrări de întreținere și reparații care nu afectează volumul clădirii, forma acesteia sau decorația fațadelor.
Sancțiuni pentru realizarea lucrărilor fără autorizație
Legea stabilește sancțiuni clare pentru executarea lucrărilor fără autorizație. Autoritățile pot aplica amenzi contravenționale persoanelor fizice cuprinse între 1.000 și 100.000 de lei și pot dispune măsuri complementare, precum desființarea lucrărilor realizate ilegal sau obligarea proprietarului să intre în legalitate. Există și situații în care faptele constituie infracțiuni. Sunt sancționate penal, cu închisoare de la trei luni la un an sau cu amendă, executarea lucrărilor fără autorizație ori cu nerespectarea acesteia, precum și continuarea lucrărilor după ce organele de control au dispus oprirea lor.
Obținerea autorizației de construire
Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire și cuprinde următoarele etape:
- emiterea certificatului de urbanism;
- emiterea punctului de vedere al autorității competente pentru protecția mediului pentru investițiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;
- notificarea de către solicitant a autorității administrației publice competente cu privire la menținerea solicitării de obținere, ca act final, a autorizației de construire, pentru investițiile la care autoritatea competentă pentru protecția mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului;
- emiterea avizelor și acordurilor, precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului competente;
- elaborarea documentației tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții;
- depunerea documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente;
- emiterea autorizației de construire.
Acest cadru legal evidențiază faptul că orice intervenție asupra unei locuințe trebuie evaluată atent înainte de execuție. În practică, diferența dintre o simplă reparație și o lucrare care necesită autorizație poate avea consecințe juridice semnificative, motiv pentru care consultarea legislației sau a unui specialist rămâne esențială înainte de începerea lucrărilor.
