Noua lege „Nordis” a fost adoptată: ce beneficii au cei care aleg să achiziționeze apartamente în stadiul de proiect
Legea nr. 207/2025, cunoscută sub denumirea de legea „Nordis”, a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, având scopul de a proteja cumpărătorii în relațiile cu dezvoltatorii imobiliari. Aceasta impune limite stricte pentru avansurile cerute în antecontractele imobiliare și modifică semnificativ modul în care se încheie convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție.
Printre cele mai importante prevederi ale legii se numără restricțiile privind semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare. De acum înainte, aceasta va putea fi semnată doar după ce:
- autorizația de construire este notată în cartea funciară;
- în cazul condominiilor, este realizată operațiunea de preapartamentare, iar cărțile funciare pentru unitățile individuale sunt deschise;
- notarul solicită obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Aceste schimbări asigură că cumpărătorii nu vor mai plăti sume mari pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după obținerea garanțiilor juridice necesare.
Convențiile de rezervare: durată maximă de 60 de zile și avans limitat la 5%
Legea stabilește că convențiile de rezervare pot fi semnate pentru o perioadă maximă de 60 de zile, iar avansul plătit nu poate depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă în acest interval nu se semnează promisiunea de vânzare sau contractul final din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral suma în maximum 30 de zile.
Limitarea avansurilor în funcție de progresul șantierului
O altă prevedere semnificativă este limitarea avansurilor cerute în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, acestea fiind plafonate în funcție de progresul șantierului. Pentru structura de rezistență, se poate solicita maximum 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, maximum 20%. Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv acelui proiect, iar accesarea fondurilor se va face doar cu aprobarea diriginelui de șantier.
Conform articolului 6 din lege, „Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare… se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul și pot fi cheltuite de acesta doar în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect.” Această măsură reduce riscurile abandonării lucrărilor din lipsă de fonduri.
Preapartamentarea și sancțiunile pentru nerespectarea regulilor
Operațiunile de preapartamentare, care implică deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului, vor deveni obligatorii din 8 martie 2026. Până atunci, notarii sunt obligați să noteze promisiunile în cartea funciară, asigurând protecția cumpărătorilor de la intrarea în vigoare a legii.
Nerespectarea prevederilor legii poate atrage sancțiuni severe, inclusiv amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Modificări și critici la adresa legii
Forma finală a legii adoptate diferă de cea inițială, două propuneri considerate avantajoase pentru cumpărători fiind eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
Reacțiile din piață nu sunt toate pozitive. Unii dezvoltatori, precum Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare imobiliară, au exprimat îngrijorări privind claritatea textului legii și aplicabilitatea sancțiunilor, considerând că măsurile nu protejează suficient cumpărătorii. De asemenea, lipsa unor norme de aplicare creează incertitudini pentru tranzacțiile deja începute.
