Ruleta închirierilor fără documente: Când „bună-credință” devine un adevărat coșmar legal pentru proprietari
Piața imobiliară din România se confruntă cu o schimbare semnificativă, în care tradiționala înțelegere verbală între proprietar și chiriaș devine tot mai riscantă. În contextul mobilității crescânde a populației, proprietarii își dau seama că siguranța proprietății nu mai poate fi lăsată la voia întâmplării. Astfel, contractul de închiriere a evoluat dintr-o simplă formalitate într-un instrument vital de protecție împotriva abuzurilor și prejudiciilor.
Contractul de închiriere nu doar că are implicații fiscale, ci reprezintă și singura posibilitate legală care definește limitele dreptului de folosință și protejează dreptul de proprietate. Fără un suport scris, proprietarii se confruntă cu o vulnerabilitate semnificativă, iar recuperarea daunelor materiale sau evacuarea chiriașilor rău-credincioși poate deveni un proces îndelungat și costisitor.
Avocatul Adrian Cuculis subliniază importanța contractelor de închiriere, afirmând că acestea sunt esențiale atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari. „Contractele de închiriere, pe lângă faptul că sunt niște ancore de siguranță, sunt și obligatorii. Contractele se vor nota la ANAF, iar de aici derivă și obligațiile de plată. Chiriașul trebuie să știe că nu poate fi evacuat fără un motiv întemeiat, iar proprietarul are nevoie de un contract pentru a se legitima în fața autorităților”, explică Cuculis.
Puterea „titlului executoriu” și mitul evacuării forțate
Mulți proprietari ignoră importanța legalizării relației cu chiriașii, însă contractul de închiriere, înregistrat la fisc sau autentificat la notar, devine o forță juridică. Conform Codului Civil, contractul de locațiune, încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la ANAF, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei. Aceasta înseamnă că, în cazul neplății, proprietarul poate apela direct la un executor judecătoresc, evitând un proces lung în instanță.
În plus, contractul asigură protecția integrității imobilului. Fără un contract și un proces-verbal de predare-primire detaliat, este aproape imposibil de dovedit în instanță că anumite daune au fost cauzate de chiriaș. Un document anexat poate specifica starea apartamentului, mobilierului și dotărilor, oferind proprietarului baza legală pentru a solicita despăgubiri sau a reține garanția.
Transparența fiscală și stabilitatea locativă
Reintroducerea obligativității înregistrării contractelor la ANAF, începând cu anul 2023, a adus o schimbare necesară pe piața imobiliară. Deși unii consideră impozitarea veniturilor din chirii o povară, aceasta este, de fapt, taxa pe care proprietarul o plătește pentru a beneficia de protecția statului. Odată înregistrat, contractul devine opozabil terților, oferind proprietarului legitimitate în relația cu asociația de proprietari, furnizorii de utilități și autoritățile.
Pentru chiriaș, contractul reprezintă garanția că nu va fi evacuat fără un preaviz corect, protejându-l de decizii abuzive ale proprietarului, precum creșteri nejustificate ale chiriei sau vânzarea imobilului. Contractul stabilește termenele de preaviz și condițiile de reziliere, transformând locuința închiriată într-un spațiu de stabilitate.
Specialiștii recomandă formalizarea relației de închiriere, care ar trebui privită ca un act de responsabilitate civilă, asigurând astfel siguranța bunurilor și liniștea locatarului, bazate pe clauze contractuale clare.
